Tantangan dan Peluang Pembangunan Rumah Bersubsidi 2020
1. Status terakhir pembiayaan rumah bersubsidi per Pebruari 2020;
* Jumlah unit rumah yg tersedia dan siap utk akad KPR Bersubsidi sekitar 50.000 unt yg sebagian besar merupakan stok rumah 2019 yg gagal dibiayai karena 'insiden' defisit kuota 2019.
* Pasokan rumah baru 2020 diperkirakan dpt mencapai 100.000 unit - namun dapat ditingkatkan sampai 150.000 unt apabila dibantu dng stimulan berupa dukungan fasilitas KYG BTN atau KMK dari bank lain.
* Realisasi akad KPR Bersubsidi sepanjang 2020 saya perkirakan sbb.;
- Stok Rumah 2019 = 50.000
- Akad Jan - Peb. = 20.000
- Bangunan 2020. = 100.000
- Stimulus KYG. = 50.000
Total. = 220.000
Dengan demikian maka potensi akad Mar - Des 2020 maksimal 200.000 unit lagi dengan rata2 akad 20.000 unt/bln - _dengan catatan syarat2 KPR FLPP/SSB dan syarat KYG dpt diperlunak utk meningkatkan akselarasi pembangunan rumah._
2. Ketersediaan kuota pembiayaan perumahan bersibsidi 2020 terupdate sbb.;
* Kuota FLPP 2020 sebanyak 100.000 unt dan sudah tersalurkan sekitar 20.000 unt sehingga sisa kuota utk Mar - Des diperkirakan = 80.000 unt
* Kuota SSB 2020 sebanyak 224.000 unt - baru saja (Peb) diumumkan pemerintah dan diperkirakan efektif bulan Mar 2020.
* Info yg beredar bhw pemerintah juga akan meluncurkan BP2BT 2020 sekitar 60.000 unt, _walaupun sampai saat ini blm ada kepastiannya._
Dengan ketiga jenis produk KPR bersubsidi tersebut (364.000 unt), maka kuota 2020 hampir dapat dipastikan akan berlebih atau dengan kata lain _'terjadi kekurangan pasokan rumah sebanyak 164.000 unt.'._
3. Memperhatikan poin 1 dan 2, maka pengembang dan MBR mungkin akan kembali 'bersemangat' mengingat kuota subsidi yg disediakan pemerintah yg begitu banyak bahkan melebihi pasokan dan daya serap pasar. Namun, data2 diatas bila dielaborasi maka kita akan melihat beberapa hambatan a.l..;
* Komposisi terbesar dari kuota tersebut adalah KPR SSB sebanyak 224.000 unit. Apabila produk ini benar2 hendak disalurkan seluruhnya, maka bank penyalur wajib menyediakan dana 224.000 x 140jt = 31 Trilliun. Menurut catatan saya, *hanya bank BTN satu2nya bank yg memiliki pengalaman dalam penyaluran KPR SSB (2017/2018/2019).* Sehingga pertanyaan yg muncul adalah;
- Bank apa sajakah yg akan dihunjuk pemerintah sbg penyalur SSB?
- Selain BTN sepertinya bank2 lain akan enggan menyalurkan SSB (kecuali ada upaya yg bersifat 'memaksa' dari pemerintah).
- Kalau BTN satu2nya yg dihunjuk pemerintah sbg penyalur SSB - sanggup dan bersediakah BTN menyediakan dana sebesar 31 Trilliun hanya utk pembiayaan satu jenis produk KPR saja - sedangkan BTN masih memiliki beragam produk pembiayaan lainnya yg relatif lebih profitable?
* FLPP 2020 sebanyak 100.000 sepertinya akan digenjot penyalurannya oleh perbankan - bila tidak mau resiko ditarik oleh pemerintah utk diserahkan ke BTN.
* BP2BT sebanyak 60.000 unt sesungguhnya adalah produk yg menarik dan menguntungkan juga bagi semua pihak (bank, pengembang, MBR, pemerintah), _sayangnya entah mengapa produk ini terkesan lambat diluncurkan._
4. Memperhatikan ketiga uraian diatas, maka saya menyimpulkan dan menyarankan hal2 sbb.;
* Dengan mengalokasikan 224.000 unit SSB - pemerintah sepertinya mau mengarahkan 'beban pembiayaan' kpd perbankan - shg concern kita saat ini adalah kemampuan bank utk membiayai KPR SSB 'katakanlah' sekurang2nya sesuai potensi kebutuhan yaitu sebesar 150.000 unt (21 Trilliun). Bila BTN dihunjuk sbg salah satu penyalur SSB, kita berharap BTN bersedia dan mampu mendapatkan sumber dana yg cukup utk mendanai SSB antara lain berupa;
- Penerbitan Obligasi BTN
- Tambahan Modal Pemerintah
- Peningkatan DPK berbiaya murah
- Sumber dana lainnya.
_Mengingat besarnya dana yg dibutuhkan utk SSB 2020, maka untuk bank lain (terutama bank BUMN), kita berharap mereka bersedia juga membiayai SSB selain FLPP agar pembiayaan SSB tidak bertumpu kpd BTN semata._
* Kita berharap BP2BT dpt segera diluncurkan karena program ini bersifat hibah dari World Bank shg sama sekali tdk akan membebani APBN, sdngkan manfaatnya bagi MBR 'kurang lebih' sama dng FLPP/SSB.
* Kita berharap agar kemenPUPR dan perbankan segera mengambil kebijakan utk meringankan syarat2 penyaluran FLPP/SSB sehingga ketersediaan kuota yg sedemikian besar dapat tersalur secara optimal (terserap oleh MBR). Untuk FLPP dan SSB saja tersedia kuota saat ini sekitar 300.000 unt utk disalurkan Mar - Des 2020 (blm termasuk BP2BT) - bila tdk dilakukan relaksasi syarat FLPP dan SSB, maka saya perkirakan yg mampu diserap MBR maksimum hanya sekitar 150.000 unt, *shg akan terdapat 150.000 unt kuota FLPP/SSB yg tidak terserap (idle).*
* Kita berharap agar BTN dapat meningkatkan kembali nilai penyaluran KYG kepada pengembang sbg stimulan utk percepatan dan peningkatan jumlah pasokan rumah MBR shg kuota yg tersedia dpt terserap secara optimal.
5. Ke depan, sebaiknya REI mengusulkan kpd pemerintah agar preferensi dlm penganggaran kuota rumah subsidi lebih fokus ke FLPP (APBN) & BP2BT (hibah) - sdngkan SSB (belanja pemerintah) dpt diposisikan sbg 'back-up' bila sewaktu2 terjadi potensi defisit kuota FLPP & BP2BT pd tahun berjalan.
Demikian saya sampaikan sekadar sharing pemikiran untuk kawan2 pengurus dan anggota REI, mudah2an bermanfaat. Angka2 yg saya gunakan bersifat _figuratif_ belaka. Mohon maaf bila ada yg kurang berkenan. Terima Kasih.
Salam Sedulur REI
Victor Marbun
Wkl. Ketua REI Sumut.
🙏🙏🙏
